Violazione decoro architettonico condominio: chi può agire?

Deprezzamento dell'estetica del palazzo: azioni a tutela della proprietà del singolo condomino e legittimazione attiva.

Se sai come funziona il decoro architettonico in condominio, non ti resta che agire contro il tuo vicino di casa il quale, con tende e verande, ha reso il suo balcone difforme rispetto al resto dell'edificio, rovinandone l'estetica. Lo hai fatto presente all'amministratore ed hai più volte sollecitato l'assemblea di condominio ad agire, ma a nessuno sembra interessare che il valore del palazzo venga deprezzato dal cattivo gusto di un singolo condomino. Ti chiedi, a questo punto, come tutelare la tua proprietà: se un giorno volessi vendere l'appartamento dove vivi, un potenziale acquirente potrebbe essere disincentivato proprio dal fatto che la facciata condominiale non è "decorosa".

Così chiedi un appuntamento presso un avvocato e gli chiedi chi può agire in caso di violazione del decoro architettonico in condominio. Il tuo dubbio è che, senza una votazione da parte dell'assemblea, non si possa fare nulla. È davvero necessaria una maggioranza per tutelare il valore degli appartamenti? Chi può avviare la causa contro il responsabile del deprezzamento dell'estetica del palazzo: solo l'amministratore di condominio o anche ogni singolo proprietario?

La questione è stata decisa dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Ecco qual è l'interpretazione data dai giudici a questa problematica.

L'estetica dell'edificio

Non starò a ripeterti, ancora una volta, cos'è il decoro architettonico e quando si può dire violato. Ti basti ricordare che esso è costituito dalle originarie linee architettoniche e ornamentali dell'edificio per come disegnato dal suo costruttore, al netto delle successive modifiche effettuate dai vari proprietari che potrebbero averne alterato la struttura. Come abbiamo spiegato nella nostra guida sull'argomento, l'estetica del fabbricato è il risultato delle note uniformi dominanti dell'edificio nel suo insieme, dal punto di vista estetico, che gli danno una determinata fisionomia, unitaria ed armonica.

Quando si parla di estetica non ci si riferisce solo agli edifici di pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici come ad esempio ai palazzi residenziali in zone periferiche. Insomma, si può parlare di decoro architettonico tutte le volte in cui sia possibile individuare, nell'edificio, una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia.

Il regolamento condominiale può prevedere limitazioni alle modifiche delle parti comuni nell'interesse di tutti i condomini. In particolare, il regolamento può individuare tale limite nel decoro architettonico dell'edificio dandone una definizione più rigorosa rispetto a quella accolta prevista dal Codice civile.

Tutela decoro architettonico: chi può agire?

Il decoro architettonico è un bene sia del condominio che dei singoli condomini. Esso, infatti, conferisce valore (estetico e, quindi, anche economico) sia al palazzo nel suo insieme, sia (indirettamente) ai singoli appartamenti che lo compongono.

Troverà più facile vendere a buon prezzo chi ha casa in uno stabile esteticamente piacevole e dotato di una propria uniformità rispetto a chi vive in un immobile alterato da una serie di interventi arbitrari.

Ciascun condomino, quindi, è portatore di due interessi:

• uno personale, rivolto alla tutela del valore commerciale della propria abitazione;
• uno collettivo, in qualità di comproprietario delle parti comuni dello stabile.

Posto, dunque, che il decoro architettonico che caratterizza la fisionomia dell'edificio è un bene comune, il singolo condomino può agire in giudizio per la rimozione delle modifiche apportate da altri condomini che si rivelino abusive e pregiudizievoli.

Questo significa che non c'è bisogno né dell'intervento dell'amministratore, né dell'autorizzazione dell'assemblea. La causa può essere portata avanti da un singolo condomino che intenda agire contro il vicino di casa, facendosi così "portavoce" dell'interesse anche degli altri. Oppure, per dirla in termini tecnici, ogni singolo condòmino ha la legittimazione processuale attiva a tutela del decoro architettonico condominiale.

Quando un'opera si può dire contraria al decoro architettonico?

La tutela del decoro architettonico costituisce una reazione a fronte dell'apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, o di singole parti dello stesso, con consequenziale diminuzione del valore dell'intera struttura.

Spetta al giudice di merito stabilire, in considerazione alle caratteristiche proprie di ogni edificio, la gravità dell'impatto dell'opera realizzata dal singolo condomino sul decoro architettonico, ordinandone eventualmente la demolizione o una modifica. Deve, inoltre, accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità, tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di valutazione economica.