Usufruttuario: il nudo proprietario è responsabile

Opera abusiva senza permesso: la responsabilità penale di chi non ha commissionato i lavori richiede la consapevolezza dell'opera illecita.

Quando su un immobile viene costituito un usufrutto, la proprietà si comprime: il titolare del bene viene infatti chiamato "nudo proprietario", in quanto tenuto a tollerare il possesso e l'utilizzo del bene da parte dell'usufruttuario. Utilizzo che può essere esercitato in prima persona (in tal caso, l'immobile diventa abitazione dell'usufruttuario) o per il tramite di terzi (in tal caso, l'immobile viene dato in locazione).

Se non fosse per la possibilità di vendere il bene, che non viene meno neanche in caso di usufrutto, al nudo proprietario viene di fatto sottratta qualsiasi possibilità di interferire sul bene stesso fino alla scadenza del contratto. Ebbene, cosa succede se l'usufruttuario dovesse compiere delle attività edilizie sull'immobile in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia locale? Immaginiamo che questi realizzi un'ampia tettoia, una pensilina, un locale ripostiglio esterno, una veranda, un abbaino e, a fronte di tali opere, non chieda prima l'autorizzazione al Comune: in caso di abuso edilizio dell'usufruttuario, il nudo proprietario è responsabile?

A fornire una risposta a tale quesito è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo la sintesi del discorso fatto dalla Suprema Corte.

Abuso edilizio: chi è responsabile?

L'abuso edilizio, come noto, è un reato la cui pena può essere evitata solo presentando un permesso in sanatoria prima che venga contestato l'illecito e giunga l'ordine di demolizione.

Come per tutti i reati, anche in tema di abuso edilizio la responsabilità è solo «personale»: nessuno cioè può rispondere di un comportamento che non ha posto in prima persona o che comunque non ha autorizzato o a cui non ha partecipato con un minimo apporto causale. Un'applicazione di tale principio la si può vedere già al momento della vendita dell'immobile: l'acquirente infatti non risponde degli abusi già presenti sull'abitazione se compiuti dal precedente titolare. Ciò non toglie però che questi sarà comunque destinatario della sanzione amministrativa della demolizione, il cui scopo non è tanto quello di punire il responsabile dell'abuso quanto di ripristinare l'equilibrio paesaggistico tutelato dalle norme urbanistiche locali.

Dunque, chi compra una casa con un abuso, se anche non risponderà delle conseguenze penali di tale circostanza, dovrà comunque smantellare l'opera abusiva, salvo appunto presentare una richiesta di sanatoria.

Abuso edilizio dell'usufruttuario: il nudo proprietario è responsabile?

La regola appena descritta funziona anche in caso di usufrutto. Come sottolineato dalla Corte di Cassazione, dunque, il nudo proprietario non risponde, in linea di massima, dell'abuso edilizio posto dall'usufruttuario nei casi in cui è solo quest'ultimo l'artefice del manufatto realizzato senza permesso di costruire o in difformità ad esso.

Al contrario, se si dimostra la consapevolezza del nudo proprietario e il suo consenso, anche implicito o tacito, alla realizzazione delle opere illegittime, per quest'ultimo potrebbe profilarsi la responsabilità penale.

La descrizione della vicenda decisa dalla Cassazione serve a farsi un'idea più pratica di tale principio. Immaginiamo allora che una donna anziana doni la nuda proprietà della propria abitazione al figlio, riservandosi l'usufrutto. La madre, negli anni a seguire, effettua una soprelevazione sul tetto dell'immobile senza chiedere il permesso di costruire all'ufficio tecnico del Comune. Perciò, le viene contestato il reato di abuso edilizio. Lo stesso reato però viene contestato anche al figlio sul presupposto che questi, in tutto il tempo in cui si sono svolti i lavori, è andato a far visita all'anziana signora, essendo così al corrente delle opere. Quante possibilità ci sono che il nudo proprietario venga condannato? Secondo la Cassazione, non basta dimostrare la conoscenza dei lavori da parte di questi, ma è necessario che risulti anche la sua consapevolezza vera e propria dell'abuso, ossia il fatto che l'usufruttuario non abbia chiesto la licenza edilizia.

Il nudo proprietario, infatti, non ha un obbligo di vigilare al fine di impedire il fatto illecito. In poche parole, il concorso del figlio nel reato edilizio di cui non è committente può essere affermato solo in presenza di specifici indizi, quali il fatto di abitare nello stesso Comune, l'essere stato individuato sul luogo dei lavori o essere il destinatario finale dell'opera abusiva.

note

[1] Cass. sent. n. 15760/20 del 25.05.2020.

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