Tettoia senza permesso di costruire: quando si può fare

Gli elementi che incidono sul titolo edilizio necessario: struttura, dimensioni, impatto visivo, pertinenza, funzione di arredo o di protezione dalle intemperie.

Le norme edilizie e urbanistiche sono un ginepraio in cui talvolta è difficile orientarsi, proprio per le questioni più comuni, come la realizzazione di tettoie, verande e pergolati. Uno dei problemi più spinosi riguarda l'individuazione dei casi per i quali è necessario il rilascio del preventivo titolo abitativo, altrimenti la nuova costruzione è considerata abusiva, con le conseguenze che ciò comporta: processo penale e demolizione, salvi i casi di sanatoria, che comunque è onerosa.

Per capire quando si può fare una tettoia senza il permesso di costruire bisogna individuare gli elementi costruttivi e la funzione alla quale l'opera è destinata. Lo ha spiegato la giurisprudenza amministrativa occupandosi di numerosi casi e arrivando a stabilire i punti fermi che ora esporremo.

Le regole e permessi per costruire una tettoia comprendono vari aspetti, come quello condominiale e dei vicini circostanti. Di seguito, ci concentreremo sugli aspetti urbanistici ed edilizi in base ai quali si stabilisce quale deve essere il titolo abilitativo necessario per realizzarla.

La tettoia per arredo o per protezione dalle intemperie

La tettoia che ha una funzione di arredo o di protezione dalle intemperie non necessita del permesso di costruire. Lo ha ribadito di recente una sentenza del Tar Lazio [1] in un caso in cui la realizzazione di una tettoia (composta da pali e travi in legno e coperta con tegole in laterizio, per resistere alle nevicate) era stata compiuta con permesso di costruire scaduto.

Il proprietario in questo caso non è andato esente da sanzioni (il Comune gli aveva ordinato la rimozione dell'opera ed il ripristino dello stato dei luoghi) perché il tribunale amministrativo ha stabilito che la costruzione della tettoia che rientra nell'ambito dell'attività edilizia libera riguarda «solo quelle tettoie che per forma e dimensioni abbiano mera finalità di arredo e protezione dalle intemperie» ed ha richiamato precedenti pronunce analoghe [2]. Quella della vicenda decisa, invece, aveva le diverse caratteristiche che ora esporremo e rendevano necessario munirsi del permesso di costruire.

Tettoie: manufatto autonomo o pertinenza

A parte questo unico caso, la giurisprudenza in materia ha chiarito - spiega la sentenza del Tar Lazio - che «la costruzione di tettoie necessita di essere autorizzata dal punto di vista edilizio, risultando ininfluente la qualificazione giuridica dell'intervento come opera autonoma o meramente pertinenziale ai fini civilistici». Dunque, in entrambi i casi, è necessario il permesso di costruire, ma con un'importante differenza che riguarda le pertinenze.

Infatti - precisa il Tar - si può prescindere da questa distinzione «solo nel caso in cui la struttura è "priva di autonoma destinazione", strettamente ed esclusivamente "funzionale" all'edificio principale, priva di "impatto urbanistico", non atta per caratteristiche e dimensione ad alterare in modo significativo l'assetto del territorio».

Così il regime autorizzativo delle tettoie cambia a seconda che le si consideri un "manufatto autonomo" - e in tal caso rientra sicuramente tra le opere di "nuova costruzione" [3] che richiedono il permesso di costruire - oppure una "mera pertinenza".

Ciò si verifica - affermano i giudici amministrativi laziali - «nel caso in cui sia priva di carattere di autonoma utilizzabilità, sia dotato di volume modesto rispetto all'edificio principale, abbia natura accessoria rispetto all'edificio principale, essendo preordinato a soddisfare un'oggettiva esigenza di quest'ultimo». Allora, in presenza di questi requisiti, non è necessario munirsi del previo titolo edilizio [4]. Puoi approfondire questo particolare aspetto leggendo l'articolo Pertinenza: serve il permesso di costruire?.

Quando la tettoia è considerata nuova opera

Attenzione: il Tar Lazio ha sottolineato che «indipendentemente dal carattere pertinenziale» la tettoia è considerata "nuova opera" - e perciò, per realizzarla, serve sempre il permesso di costruire - «ove si realizzino nuovi elementi ed impianti, si modifichi la sagoma o il prospetto del fabbricato o nel caso in cui la tettoia abbia i "caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell'opera» [5].

Tettoia e permesso di costruire

Per questi motivi, ed applicando i principi che abbiamo esposto, il Collegio ha ritenuto che la tettoia del ricorrente fosse qualificabile come "nuova costruzione", e perciò fosse realizzabile solo previo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune.

Il manufatto era stato realizzato in ferro battuto ed infisso al suolo, aveva ampie dimensioni (10,30 m x 3,20), era «suscettibile di autonoma utilizzazione» ed aveva avuto anche un notevole impatto urbanistico sull'area circostante: tutto ciò «ha determinato un'alterazione dello stato dei luoghi in quanto è visibile con tutta evidenza dalla piazza», rileva il Tar.

Tettoia: demolizione e accertamento di conformità

Quella tettoia aveva tutti i caratteri di «struttura permanente ed atta a produrre una trasformazione definitiva del territorio». Siccome era stata realizzata senza permesso di costruire, il Tar ha ritenuto legittimo l'ordine di demolizione disposto dal Comune.

Ma il giudice amministrativo ha ricordato che è possibile in tali casi avvalersi del rimedio dell'accertamento di conformità [6] che tutela «un diverso bene giuridico, quello della rispondenza del manufatto alla disciplina urbanistico edilizia»: se c'è tale corrispondenza è ammessa la presentazione di istanza di sanatoria, sia a fini urbanistici che paesaggistici.

Dunque, il provvedimento di demolizione emanato dal Comune è legittimo ed anzi costituisce un atto dovuto, ma è possibile "fermarlo" nei suoi effetti mediante il ricorso all'accertamento di conformità (per approfondire leggi l'articolo sanare gli abusi edilizi: gli strumenti a disposizione).

note

[1] Tar Lazio, Sez. 2° quater, sent. n. 9757/20 del 24 settembre 2020.

[2] Tar Napoli, sez.8°, sent. n. 789/2013; Tar Campania, Salerno, sez. 1°, sent. n. 17/2016.

[3] Art. 3 co. 1 lett. e) D.P.R. n. 380/2001.

[4] Tar Campania, sent. n. 732/2017 e sent. n. 4488/2011.

[5] Consiglio di Stato sez. IV, sent. n. 1309 del 2 marzo 2018.

[6] Art. 36 del D.P.R. n. 380/2001.