Tende da sole: serve l’autorizzazione del condominio?

I vincoli all'installazione che possono essere imposti dal regolamento o dall'assemblea, le prescrizioni da rispettare ed i casi di rimozione.

Hai deciso di installare delle tende da sole sul tuo balcone ma abiti in un condominio e ti chiedi se sia necessaria l'autorizzazione. In caso affermativo, ti domandi se debba pronunciarsi l'assemblea e con quale maggioranza. Potresti porti un quesito analogo se hai un negozio al piano terra e, quindi, sei in ambito condominiale e soggetto alle relative regole.

La tenda che hai scelto sarà senza dubbio facilmente amovibile, sicura, correttamente installata e non lederà il decoro architettonico e neppure i diritti dei terzi, come le distanze e l'apposizione dei ganci di fissaggio e di sostegno; comunque per offrirti piena sicurezza tratteremo anche questi aspetti.

Ma soprattutto vuoi sapere se per le tende da sole serve l'autorizzazione del condominio. Vediamo dunque cosa stabilisce la legge e cosa ha affermato la giurisprudenza. Nella faccenda giocano un ruolo importante soprattutto i regolamenti condominiali.

Tende da sole: quale autorizzazione edilizia

Per installare le tende da sole non occorre il permesso a costruire e non è neppure necessario presentare al Comune la Scia (la segnalazione certificata di inizio attività). Queste opere rientrano infatti nell'attività edilizia libera, che non è soggetta ad autorizzazioni.

Il motivo sta nel fatto che si tratta di una protezione retrattile, solitamente con un'intelaiatura in alluminio anodizzato o in materiali plastici, che serve per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici esterni; perciò, essa non è considerata come una «nuova costruzione» e non richiede alcun titolo edilizio.

Tutto questo vale a meno che non vi siano specifiche prescrizioni locali, come il piano paesaggistico del Comune o l'imposizione di un vincolo di interesse architettonico, monumentale o ambientale sulla zona o sul singolo edificio, che richiederebbe l'autorizzazione preventiva della Soprintendenza anche per installare una semplice tenda parasole.

Tenda da sole in condominio: il decoro architettonico

Il problema maggiore sorge, invece, quando si rientra nell'ambito condominiale. Qui, le regole cambiano, perché bisogna considerare le parti dell'edificio di proprietà comune. La scelta di un determinato colore, tipo o materiale potrebbe ledere il decoro architettonico della costruzione, cioè l'estetica della facciata.

Dunque, se esiste un regolamento che prescrive di adottare determinati colori per preservare l'estetica, occorrerà conformarsi e mantenere l'omogeneità con il resto del palazzo. Questo criterio vale a meno che l'estetica non sia stata già pregiudicata, come avviene nel caso in cui numerosi altri condomini abbiano già montato tende di colore diverso da quello prescritto. In tal caso, dice la Cassazione, si è autorizzati a fare altrettanto. Per approfondire questo punto leggi "Tenda parasole: serve l'autorizzazione".

Tende da sole e regolamento di condominio

In materia di tende da sole, il vero arbitro che decide se e quando è possibile metterle è il regolamento di condominio, quando contiene specifiche prescrizioni al riguardo.

Tieni presente che molto dipende dalla tipologia di regolamento: solo se è di tipo contrattuale, cioè predisposto dal costruttore e accettato dai proprietari (quelli iniziali nella prima assemblea, i successivi con il suo espresso richiamo e accettazione negli atti di acquisto), può imporre a tutti le caratteristiche sul colore ed i materiali da utilizzare e, addirittura, il tipo di stoffa da scegliere.

In tal caso, se le tende vengono montate in difformità potrà essere disposta la loro rimozione proprio perché è stata violata la specifica prescrizione del regolamento condominiale al riguardo.

Tende da sole e proprietari confinanti

Nell'installazione di tende o verande bisogna anche tenere conto del rispetto delle distanze dal piano di sopra. Non devono impedire la veduta al proprietario dell'appartamento sovrastante che gode dell'affaccio ed invece bisogna rispettare la geometria dei balconi e dei relativi incassi.

Se, come spesso avviene, è necessario fissare la tenda da sole ancorandola alla soletta del balcone superiore, bisogna distinguere tra i balconi non sporgenti rispetto alla parete dell'edificio (i cosiddetti balconi incassati) e quelli invece che si protendono all'esterno (i balconi aggettanti). Nel primo caso, la soletta è considerata di proprietà comune e il consenso non è necessario; nel secondo caso, invece, la proprietà è esclusiva e bisogna chiedere il permesso al montaggio.

Tende da sole e assemblea condominiale

L'assemblea di condominio ha poteri alquanto limitati in materia di tende perché, come abbiamo visto, prevalgono il regolamento condominiale e le norme generali. Perciò, l'assemblea non potrebbe autorizzare, deliberando a maggioranza, le tende da sole modificando le prescrizioni contenute nel regolamento.

Lo ha ribadito di recente una sentenza della Corte d'Appello di Lecce [1] che ha giudicato illegittima la decisione dell'assemblea di autorizzare i singoli proprietari ad installare le tende da sole sui rispettivi balconi. In tali casi - rileva il Collegio - non si è in presenza di innovazioni consentite a maggioranza, ma di una fattispecie che riguarda le proprietà individuali e incide solo in modo indiretto su quelle comuni.

Perciò, solo il regolamento può validamente disporre in proposito, con la conseguenza che le sue eventuali modifiche dovranno essere approvate all'unanimità, per mantenere salvo il principio della sua natura contrattuale che abbiamo esaminato.

L'assemblea può, invece, validamente intervenire nei casi di assenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure di mancanza in esso di prescrizioni riguardanti le tende da sole. Parimenti, l'assemblea potrà deliberare la loro rimozione in tutti i casi in cui risulti che la loro installazione abbia compromesso la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato o di alcune sue parti. Per la risposta ad un caso concreto leggi anche l'articolo "tende da sole e autorizzazione condominiale", mentre se vuoi approfondire i principi che abbiamo descritto puoi leggere "Tende da sole in condominio: quali regole".

note

[1] Corte d'Appello di Lecce, sent. n. 236/20 del 7 agosto 2020.