Servitù di passaggio: manutenzione

A chi spetta sostenere le spese sull'immobile: al nudo proprietario del terreno o all'usufruttuario?

Quando su un terreno insiste una servitù di passaggio sono spesso frequenti le liti tra proprietario e usufruttuario in merito alla divisione delle spese per la manutenzione dell'immobile. Si pensi, ad esempio, a una strada usata per il transito da alcuni condomini che, tuttavia, è di proprietà esclusiva di uno di essi o ad una via privata necessaria al titolare del terreno confinante per accedere alla strada pubblica.

Non c'è dubbio che l'opera di manutenzione sia rivolta alla conservazione del bene e comporta quindi un'utilità diretta nei confronti del suo proprietario. Dall'altro lato, però, l'usufruttuario concorre, con il suo uso periodico, all'usura dell'area di passaggio; peraltro, il buono stato di conservazione dell'immobile è necessario e strumentale all'esercizio della servitù stessa.

A chi spettano dunque le spese di manutenzione per la servitù di passaggio? Cerchiamo di stabilirlo sulla base di ciò che prevede la legge e di quanto interpretato dai giudici.

Manutenzione servitù di passaggio: cosa dice la legge?

L'unica norma che si occupa - peraltro in modo estremamente sintetico - della ripartizione delle spese relative alla manutenzione della servitù di passaggio è l'articolo 1069 Codice civile intitolato "opere sul fondo servente".

In base al primo comma di tale norma, il proprietario del fondo dominante (ossia il titolare della servitù), nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano necessari per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal contratto o dalla legge.

Al terzo comma si specifica un passaggio cruciale: se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute sia dal proprietario del fondo che dall'usufruttuario in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Il presupposto necessario per l'applicazione di tale norma è costituito dalla necessità delle opere per la conservazione della servitù; né è consentito invertire, a tali fini, l'ordine delle circostanze, essendo ben possibile che degli interventi eseguiti sul fondo servente possa indirettamente, ed in via di fatto, avvantaggiarsi il titolare del fondo dominante, senza tuttavia che possa desumersi, solo da ciò, la riconducibilità delle opere a quelle che la legge pone normalmente a carico del titolare del diritto di servitù e caratterizzate dalla necessità, o comunque (per ciò che concerne le previsioni contrattuali) della effettiva inerenza alla manutenzione.

Manutenzione servitù di passaggio: cosa dice la giurisprudenza?

Come chiarito dalla Cassazione [1], agli effetti dell'art. 1069 del Codice civile, ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che dal proprietario del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi. Quindi, il proprietario ha diritto a chiedere un rimborso all'usufruttuario.

Il proprietario del fondo dominante deve sopportare per intero le spese di costruzione del muretto di contenimento, quando non risulti provato in giudizio che questo sia necessario alla conservazione della servitù [2].

Ove il titolare del fondo servente effettui opere funzionali al migliore esercizio del diritto di servitù, il titolare del fondo dominante è tenuto a partecipare alle spese delle opere eseguite in ragione del vantaggio che ne è derivato.

Il proprietario di un fondo servente può installare un cancello all'ingresso del suo fondo, qualora questo non arrechi pregiudizio per l'esercizio della servitù di passaggio, consegnando le chiavi ai proprietari del fondo dominante con la facoltà di questi ultimi di apporre a loro spese sistemi di apertura automatica [2].

Il proprietario del fondo dominante che decide di assolvere alla realizzazione delle opere sul fondo servente deve, in linea di principio, sopportare il relativo onere finanziario a meno che non ricorrano le condizioni previste dall'art 1069 comma 3 cod. civ. in forza del quale, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi [3].

Partecipazione alle spese di manutenzione: la divisione

Come visto, la legge non dice in quale misura spetti all'usufruttuario e al proprietario contribuire alle spese di manutenzione sull'immobile gravato da servitù. Cosicché, in caso di disaccordo tra le parti, sarà il giudice a valutarlo tenendo conto di elementi empirici. È quanto chiarito dalla Corte di Appello di Milano [4]: il proprietario del fondo dominante è obbligato a contribuire alle spese inerenti il fondo servente gravato da servitù di passaggio ed in mancanza di esplicita indicazione, nell'atto di costituzione della servitù, del criterio di riparto delle spese, esso andrà individuato in base al parametro normativo del vantaggio di cui all'art. 1069 c.c.; in ossequio a tale criterio direttivo, il giudice potrà basare la concreta determinazione della quota di contribuzione sulle più diverse regole empiriche, ivi compresa quella del raffronto proporzionale fra le dimensioni delle proprietà che si esprime nel rapporto millesimale tra gli immobili gravati da servitù, qualora appartengano ad un condominio, da un lato e i fondi dominanti dall'altro.

note

[1] Cass. sent. n. 6653/2017: «Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite - sia pure nel proprio interesse - dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest'ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell'art. 1069, comma 3, c.c.».

[2] Trib. Nocera Inf. sent. n. 1459/2015.

[3] Trib. Firenze, sent. del 23.07.2015.

[4] C. App. Milano, sent. del 23.03.2005.