Requisiti per ottenere l'abitabilità

Dimensioni minime dei locali, altezza media, rapporto di luce: tutto ciò che c'è da sapere sulla segnalazione certificata di agibilità di un immobile.

Chiunque, per poter risiedere in un qualsiasi immobile, grande o piccolo che sia, ha bisogno del certificato di agibilità. Si tratta di un documento che attesta il rispetto di alcuni parametri necessari per poter definire idonea una casa. Insomma, se vogliamo dirla proprio «terra a terra» quel certificato stabilisce la differenza tra una casa degna di quel nome e quella che comunemente viene definita una «topaia». Ma quali sono i requisiti per ottenere l'abitabilità?

Lo scopo di questo documento è quello di stabilire se i locali dell'immobile sono adatti ad accogliere delle persone in modo permanente e stabile ed in sicurezza. Pertanto, tra i requisiti per ottenere l'abitabilità ci saranno senz'altro la volumetria dei vani, la distribuzione interna (ad esempio, la porta del bagno non può comunicare direttamente con la cucina), lo spazio di passaggio tra un vano e l'altro, le condizioni igieniche, ecc.

Il risultato di questo sopralluogo è molto di più rispetto al solito «pezzo di carta» da chiedere ad un burocrate: si tratta di un certificato il cui contenuto può, per esempio, cambiare la scelta di una famiglia sul luogo in cui andare ad abitare o metterla nelle condizioni di contestare un contratto di affitto o di compravendita nel caso non venissero rispettati i requisiti dell'abitabilità. Vediamo quali sono.

Abitabilità: che cos'è?

Va precisato subito un dettaglio, più di forma che di sostanza. Da quasi 20 anni, ormai, il certificato di abitabilità è stato sostituito con il certificato di agibilità il quale, a sua volta, è stato ribattezzato nel 2016 con il nome di «Segnalazione certificata di agibilità», sintetizzato nella sigla Sca.

Dicevamo che si tratta più di una questione di forma che di sostanza, poiché il cambio di nome non implica una modifica dei requisiti richiesti ad un immobile per poter essere destinato ad uso abitativo. Quindi, dove leggi «abitabilità», leggi pure anche «agibilità» o «Sca»: non cambierà nulla, se non, appunto il nome.

Detto questo, il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune sia sulle nuove costruzioni sia sugli edifici ristrutturati. Attesta che l'edificio rispetta i parametri minimi richiesti dalla legge. In questo modo, chi acquista un appartamento ha una garanzia in più sulle caratteristiche dell'immobile in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico ed impianti.

Agibilità: a che serve il certificato?

Come accennato all'inizio, il certificato di abitabilità non deve essere considerato un semplice pezzo di carta da ottenere giusto per poter vivere in una casa. Senza questo documento, infatti, non è possibile entrare in possesso di un'abitazione anche se questa è stata costruita a regola d'arte, nel rispetto di tutte le norme.

Inoltre, il certificato è una garanzia a più livelli. Ad esempio, se acquisti una casa con delle caratteristiche diverse da quelle riportate nell'agibilità, il contratto di compravendita può risultare nullo.

In altre parole, il certificato serve a:

• attestare l'idoneità di un immobile e confermare che può essere adibito ad uso abitativo;
• garantire che l'immobile è pronto per assolvere la sua funzione economica e sociale, vale a dire a soddisfare i bisogni di chi lo ha acquistato.

Abitabilità: quali sono i requisiti richiesti?

Il certificato di abitabilità (o come tu lo voglia chiamare tra le alternative che ti abbiamo segnalato prima) viene rilasciato se l'immobile possiede questi requisiti per essere classificato ad uso abitativo:

• altezza media ponderale: 2,70 metri oppure 2,40 metri per soppalchi e corridoi;
• dimensione minima per i monolocali per una sola persona: 28 metri quadri, compresi i servizi igienici;
• dimensione minima per i monolocali per due persone: 38 metri quadri, compresi i servizi igienici;
• dimensione minima della camera da letto singola: 9 metri quadri;
• dimensione minima della camera da letto doppia: 14 metri quadri;
• rapporto aeroilluminante minimo per ogni camera: 1/8 sulla superficie calpestabile;
• conformità degli impianti idrico, termico ed elettrico;
• rispetto delle normative acustiche.

A questi requisiti si aggiungono quelli relativi a:

• le proporzioni minime di locali e finestre;
• la sicurezza statica dell'immobile;
• il risparmio energetico e la sicurezza degli impianti.

Va detto, comunque, che le singole Regioni possono chiedere ulteriori parametri per gli edifici dei rispettivi territori.

Abitabilità: cosa c'è scritto nel certificato?

La Segnalazione certificata di agibilità di un immobile è composta da quattro sezioni:

• sezione A: dichiarazioni del titolare;
• sezione B: asseverazioni del tecnico;
• sezione C: elenco dei soggetti coinvolti;
• sezione D: documentazione allegata.

La dichiarazione del titolare

La sezione A, quindi, è dedicata al titolare. Qui devi semplicemente dichiarare che stai presentando la Segnalazione certificata di agibilità per un tuo immobile. Basta inserire i dati che ti vengono richiesti, cioè i tuoi e quelli dell'immobile.

Le asseverazioni del tecnico

La sezione B, invece, andrà compilata dal tecnico abilitato. Dovrà dichiarare che sono state rispettati tutti i requisiti di «sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati».

Sarà necessario, quindi, che il tecnico asseveri la sicurezza sia degli impianti che ha cambiato sia di quelli che non ha toccato, nel caso della ristrutturazione, attraverso il certificato di conformità dell'installatore de la dichiarazione di rispondenza (Di.Ri.). Lo stesso dovrà fare per quanto riguarda la sicurezza statica e sismica, sulle prestazioni energetiche dell'immobile e sulle eventuali variazioni al catasto.

L'elenco dei soggetti coinvolti

Poco da aggiungere al titolo della sezione C: vanno riportati tutti i soggetti interessati dalla segnalazione, compresi eventuali comproprietari dell'immobile.

La documentazione allegata

Nella sezione D va inserita tutta la documentazione da allegare alla segnalazione di agibilità, come i certificati di conformità degli impianti o - se dovuti - il collaudo statico e l'attestato di qualificazione energetica.

Abitabilità: come si ottiene?

Come si accennava prima, il certificato di agibilità, o l'abitabilità o la Segnalazione certificata di agibilità che dir si voglia, viene rilasciato dal Comune in cui si trova l'immobile interessato.

Tuttavia, è possibile semplificare la procedura con un'autocertificazione del direttore dei lavori o di un altro tecnico incaricato in grado di garantire che sono state rispettate tutte le normative e che l'immobile possiede tutti i requisiti necessari.

L'autocertificazione va presentata al Comune insieme a questi documenti:

• avvenuta registrazione dell'immobile al catasto;
• dichiarazione di conformità di tutti gli impianti fatta dall'impresa che li ha realizzati;
• collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
• relazione sul superamento delle barriere architettoniche;
• relazione sulle condizioni igienico-sanitarie.

È possibile che alcune Regioni chiedano di integrare la documentazione con altri certificati rispondenti a precise normative adottate a livello locale.

Il certificato va presentato entro 15 giorni dalla data in cui sono stati ultimati i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell'immobile. Superato questo termine, se l'abitabilità non è stata presentata si rischia una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.