Posso fissare le tende al balcone sopra al mio?

Balconi aggettanti e incassati: ancorare le tende al balcone di sopra richiede un'autorizzazione? 

Ci si chiede se l'inquilino del piano inferiore può fissare le sue tende da sole sotto la soletta del suo balcone senza avergli prima chiesto l'autorizzazione. Cosa dice la legge in proposito se il regolamento condominiale non prevede alcun rifermento in materia? Cerchiamo di spiegarlo in poche e semplici parole.

Quello che diremo qui di seguito vale non solo per le tende da sole, ma per qualsiasi altra opera come, ad esempio, un condizionatore o anche un impianto di illuminazione.

Tipologie di balconi in condominio

Esistono, come noto, due tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati. I primi sono i più comuni; la loro caratteristica è data dal fatto che sporgono oltre la linea perpendicolare della facciata dell'edificio. Pertanto, essi costituiscono un prolungamento dell'appartamento sospeso in aria.

Il balcone aggettante si considera sempre di proprietà dell'inquilino cui esso afferisce (tant'è vero che le ditte di costruzione calcolano, nel prezzo dell'immobile, anche la superficie scoperta). Sono di proprietà condominiale solo gli (eventuali) elementi decorativi come i fregi (sulla parte inferiore o frontale), le ringhiere, le fioriere in muratura; essi, infatti, servono ad abbellire la facciata dell'edificio contribuendo al decoro architettonico e alla sua estetica. Da tale vantaggio comune ne deriva quindi anche la proprietà.

Il sottobalcone del balcone aggettante è di proprietà del condomino titolare del balcone stesso.

Il balcone incassato, invece, non sporge dai muri perimetrali ma si inserisce all'interno della costruzione stessa; esso è, infatti, ricavato dai muri del palazzo. Solitamente, è chiuso su tre o due lati. Nel primo caso, ha una forma ad U: tre lati sono chiusi dal muro verticale di facciata e il quarto lato è aperto, delimitato solo dal parapetto frontale. Nel secondo caso è, invece, incassato a L o a L rovesciata quando ha due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l'altro laterale.

Quanto alla proprietà del balcone incassato, la parte verticale è comune, spetta cioè a tutti i condomini, essendo appunto "incassata" nell'edificio e facendo parte della struttura stessa. Quanto invece alla parte orizzontale del balcone, si applica l'articolo 1125 del Codice civile: le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, tuttavia resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Questo perché c'è una sorta di compossesso della soletta del balcone che il proprietario del piano di sopra esercita in termini di calpestio e quello del piano di sotto in termini di utilità derivante dalla copertura e dal riparo dagli agenti atmosferici. Pertanto, la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti in ragione della metà: infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

In tal caso, il condomino del piano inferiore potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura l'uso che vuole, rispettando però la statica e l'estetica dell'edificio.

Tenda da sole sotto il balcone aggettate

Abbiamo detto che, per pacifica giurisprudenza, i balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciata, non svolgendo funzione portante non vanno annoverati tra le parti comuni dell'edificio anche se sono inseriti nella facciata, poiché formano parte integrante dell'appartamento cui accedono [1].

Da ciò consegue che se il balcone di proprietà del lettore fosse da ritenere tale, il vicino del piano di sotto può ancorarvi la propria tenda da sole solo chiedendo prima l'autorizzazione.

La tesi è stata confermata anche dalla Cassazione secondo cui [2], per quanto riguarda la soletta del balcone, sebbene essa funga da copertura del piano sottostante, non può comunque considerarsi al servizio di entrambi gli appartamenti e, quindi, non è una parte che entra in comunione tra i due. La sua funzione principale resta quella di sostegno del balcone sovrastante e, di conseguenza, solo il titolare di quest'ultimo può deciderne l'uso.

Non è, quindi, possibile installare una tenda da sole, ancorandola al sottobalcone del condomino del piano di sopra senza ottenere da questi il permesso. In caso contrario, il vicino sovrastante può diffidare il vicino del piano di sotto e chiedere la rimozione della tenda dalla soletta del proprio balcone.

Tenda da sole sotto il balcone incassato

Diverso è il caso del balcone a castello o incassato nella facciata, in quanto, come detto, in questo caso sussiste un compossesso tra i due condomini. Sicché, il condomino del piano inferiore può ben ancorare la tenda da sole senza dover chiedere prima alcuna autorizzazione.

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note

[1] Cassazione civile 7 settembre 1996, sentenza 8159; in senso conforme 29 ottobre 1992, sentenza 11775

[2] Cass. sent. n. 14576/2004 del 30.07.2004.