Pergolato e pergotenda sulla terrazza condominiale

La pergotenda può essere installata senza rispetto delle distanze e autorizzazione.

Uno dei condomini che ha in uso la terrazza di copertura dell'edificio condominiale ha fatto innalzare un pergolato per organizzare festini e ricevimenti all'aperto con gli amici. Non è tanto il via vai di gente o il rumore che fa a darti fastidio, quanto il fatto che, prima di fare tale modifica, non ha chiesto il permesso al condominio. Sul regolamento, infatti, si legge che è vietato sopraelevare costruzioni oltre l'ultimo piano. E benché il pergolato in questione sia una struttura in legno non pesante, coperta da semplici tende (che qualcuno chiama anche "pergotenda"), ritieni che l'opera sia illegittima. Ti consulti allora con un avvocato per sapere se si possa fare qualcosa e agire per la demolizione della struttura.

Il problema del pergolato e della pergotenda sulla terrazza condominiale è stato affrontato, proprio di recente, da una interessante sentenza del tribunale di Catania [1]. Ai giudici siciliani è stato presentato un caso del tutto identico a quello appena rappresentato, così hanno potuto stabilire se per l'installazione della pergotenda si debbano rispettare le norme sulle distanze e le richieste di autorizzazione sia da parte del condominio che del Comune.

Procediamo con ordine e vediamo qual è l'interpretazione, sul punto, offerta dalla giurisprudenza.

Pergolato e pergotenda: quali autorizzazioni ci vogliono?

Sono essenzialmente due le questioni da analizzare quando si parla di pergolato o pergotenda: l'aspetto amministrativo, con le eventuali autorizzazioni da richiedere al Comune, e l'aspetto civilistico, con il rispetto delle distanze dal confine o, in caso di realizzazione in condominio, con il rispetto del regolamento e del decoro architettonico dello stabile. Partiamo dal primo profilo.

Secondo la giurisprudenza dei Tar e del Consiglio di Stato, tanto il pergolato quanto la pergotenda non richiedono la pratica edilizia, trattandosi di costruzioni che non realizzano una nuova volumetria o una modifica sostanziale del territorio. Il fatto che la costruzione sia sostanzialmente aperta su tutti i lati, compreso quello superiore, su cui insistono al massimo delle leggere tende retrattili, fa sì che non sia necessario richiedere il permesso di costruire presso l'ufficio tecnico del Comune. Insomma, non c'è bisogno di un titolo edilizio.

Ciò rende facilmente realizzabile tali manufatti che, il più delle volte, hanno solo una funzione estetica.

Pergolato e pergotenda: cosa può fare il condominio?

L'assenza di specifiche autorizzazioni amministrative non implica però l'automatica legittimità dell'opera ai sensi della normativa in materia di condominio. Qui subentrano due valutazioni da fare.

La prima è il rispetto del decoro architettonico, regola cardine per tutte le opere esterne realizzate sui balconi o sui terrazzi. Leggi sul punto Quando c'è violazione del decoro architettonico. Il decoro architettonico non è un concetto legato semplicemente al gusto o all'estetica, che sono chiaramente soggettivi (ad esempio, un architetto potrebbe ritenere bella un'opera che, per un altro, è troppo evidente), ma deriva dal raffronto - oggettivo - dell'opera in contestazione con l'intero edificio e con la sua originaria struttura: non è, infatti, possibile alterare le linee guida del palazzo condominiale creando il classico effetto del cosiddetto "pugno nell'occhio".

Tuttavia, secondo la Cassazione [2], i piccoli interventi non creano alterazione del decorso. L'alterazione posta dalla struttura deve peraltro essere visibile e significativa rispetto alla complessiva armonia dell'edificio e alla sua identità.

Tale ultima specificazione riesce a salvare gran parte delle tettoie e dei pergolati realizzati sulla terrazza di copertura dello stabile in quanto non facilmente visibili (se non dall'alto). Peraltro, il più delle volte, tali costruzioni abbelliscono e non deprimono l'estetica dell'edificio.

Il secondo aspetto da valutare ai fini della legittimità del pergolato o della pergotenda è l'eventuale compatibilità con il regolamento di condominio. A norma dell'articolo 1127 del Codice civile, il proprietario dell'ultimo piano ha il diritto di sopraelevazione ossia la possibilità di costruire nuovi piani innalzando dunque - nel rispetto della normativa urbanistica - l'altezza del palazzo. Ciò però solo a condizione che il regolamento di condominio non preveda diversamente. Se così dovesse essere, l'opera è illegittima a meno che non riceva il nulla osta da parte dell'unanimità dell'assemblea.

Di qui il problema: qualora il regolamento condominiale dovesse impedire la realizzazione di sovrastrutture sull'ultimo piano, è lecito realizzare un pergolato o una pergotenda sul terrazzo? Secondo il tribunale di Catania, sì. Difatti, l'installazione di una pergotenda - che costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo - non costituisce una vera e propria "sopraelevazione" a norma dell'articolo 1127 Codice civile; esso infatti non realizza nuovi volumi, né una costruzione in senso proprio.

Per pergotenda si intende un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, non costituisce un'opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e, quindi, non può essere definita costruzione oppure sopraelevazione.

L'opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda [3].

Per costruzione, invece, si intende «qualsiasi manufatto tridimensionale comunque realizzato che comporti una ben definita occupazione del terreno e dello spazio aereo» [4].

Quando il regolamento condominiale è opponibile all'acquirente

Potrebbe succedere che il divieto di sopraelevazione sull'ultimo piano - o qualsiasi altro divieto a particolari usi della proprietà privata - sia contenuto nel regolamento redatto dall'originario costruttore e da questi imposto ai singoli condomini all'atto dell'acquisto degli appartamenti (cosiddetto regolamento contrattuale). Che valore ha un limite del genere nei confronti di chi acquisti l'immobile in un momento successivo e che, pertanto, si trova a dover "subire" un divieto accettato da altri?

Sul punto, la giurisprudenza è pacifica. Le clausole predisposte dal costruttore dell'edificio che contengono limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle singole unità immobiliari sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell'edificio a due condizioni alternative:

• che il regolamento che predispone la limitazione sia trascritto nei registri immobiliari;
• oppure che nell'atto di acquisto della proprietà sia fatta menzione del regolamento e della limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che possa ritenersi conosciuto o accettato.

note

[1] Trib. Catania, sent. n. 633/20 del 8.02.2020.

[2] Cass. sent. n. 14455/2009.

[3] Cons. St. sent. n. 1619/2016 del 27.04.2016.

[4] Cas. sent. n. 30157/2017.