Ordine di demolizione abuso edilizio: cosa c’è da sapere

Prescrizione, sanatoria e condono piccoli abusi edilizi: come sospendere l'ordine di ripristino.

Quando si parla di abuso edilizio, la prima parola che viene subito in rilievo è "demolizione". La demolizione è, infatti, la conseguenza immediata e diretta per qualsiasi costruzione abusiva ossia realizzata senza un permesso di costruire o in difformità al permesso ricevuto.

L'ordine di demolizione dell'abuso edilizio è una misura "certa": colpisce sempre il proprietario, anche se non è stato l'autore della costruzione, a prescindere dal decorso del tempo. A differenza del reato di abuso edilizio, la misura della demolizione non è soggetta a prescrizione. Essa, tuttavia, può essere, in via eccezionale, sospesa e revocata quando ricorrono particolari interessi pubblici, quando si tratta di piccoli abusi o quando è stata presentata una richiesta di sanatoria.

Qui di seguito daremo alcune importanti indicazioni sull'ordine di demolizione di abuso edilizio e spiegheremo tutto ciò che c'è da sapere.

Indice

• 1 Chi è il destinatario dell'ordine di demolizione dell'abuso edilizio?
• 2 Ordine di demolizione: entro quanto tempo?
• 3 Che succede in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione?
• 4 Si può ordinare la demolizione di una casa che è abitazione
• 5 Demolizione illegittima per piccoli abusi edilizi
• 6 Parziali difformità
• 7 La concessione in sanatoria per fermare la demolizione

Chi è il destinatario dell'ordine di demolizione dell'abuso edilizio?

L'art. 31 del Testo unico dell'edilizia individua, quali soggetti colpiti dalle misure repressive, il proprietario e il responsabile dell'abuso. Il soggetto passivo dell'ordine di demolizione è colui che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso, potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta dell'illecito edilizio. Si pensi a una casa acquistata con un abuso edilizio già realizzato dal precedente titolare; sarà solo quest'ultimo il responsabile del reato di abuso edilizio e, quindi, sottoposto al procedimento penale. Al contrario, ad essere raggiunto dall'ordine di demolizione sarà l'acquirente in quanto proprietario del bene e, quindi, titolare del potere di procedere alla demolizione.

In sintesi, affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell'ordine di demolizione, non occorre stabilire se egli sia responsabile dell'abuso, poiché la legge si limita a prevedere la legittimazione passiva del proprietario non responsabile all'esecuzione dell'ordine di demolizione, senza richiedere l'effettivo accertamento di una qualche sua responsabilità [1].

Nel caso di coppia di coniugi, il proprietario dell'immobile potrebbe essere soggetto diverso da quello che ha commissionato i lavori abusivi; si pensi al marito che abbia realizzato una veranda non autorizzata sull'appartamento intestato alla moglie, firmando il contratto di appalto con la ditta edile. In questo caso il responsabile del reato di abuso è solo il committente, mentre il destinatario dell'ordine di demolizione è il coniuge titolare del bene [2].

Anche in caso di immobile in comproprietà o in comunione dei beni, la semplice contitolarità del diritto di proprietà non può comportare un'estensione della responsabilità in capo a chi non ha realizzato l'abuso edilizio (ossia il coniuge non committente).

Ordine di demolizione: entro quanto tempo?

Al contrario del reato di abuso edilizio, che ha una prescrizione di 4 anni (5 se c'è un atto interruttivo come, ad esempio, il rinvio a giudizio), l'ordine di demolizione può essere intimato in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni. Si tratta, infatti, di una misura che non ha carattere sanzionatorio ma serve a ripristinare l'immobile ai regolamenti urbanistici. L'ordine di demolizione quindi non cade mai in prescrizione. Invece, il processo penale si può estinguere per prescrizione se, dopo cinque anni, non è giunto ancora a termine.

Che succede in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione?

L'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro il termine di 90 giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire, determina l'automatica acquisizione gratuita dell'opera e dell'area di pertinenza al patrimonio disponibile del Comune [4]. Ciò vale anche se l'ingiunzione di demolizione non contiene la puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale stesso [5].

Si può ordinare la demolizione di una casa che è abitazione

Anche se l'immobile in cui è presente l'abuso edilizio è destinato ad abitazione del responsabile e questi non ha altro luogo ove andare a stare, l'ordine di demolizione è ugualmente valido. Secondo la Cassazione [6], l'esecuzione dell'ordine di demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio previsto dall'art. 8 Carta Europea dei Diritti dell'uomo. Non è infatti desumibile da tale norma la sussistenza di alcun diritto 'assoluto' ad occupare un immobile, anche se abusivo, solo perché casa familiare. Pertanto, l'ordine di demolizione non viola in astratto il diritto individuale a vivere nel proprio legittimo domicilio, ma afferma in concreto il diritto della collettività a rimuovere la lesione di un bene o interesse costituzionalmente tutelato e a ripristinare l'equilibrio urbanistico-edilizio. Leggi "Diritto all'abitazione in una casa con abuso edilizio".

Peraltro, l'ordine di demolizione non costituisce una sanzione penale, bensì una misura funzionalmente diretta al ripristino dello status quo ante, la cui non esecuzione è limitata ad ipotesi specificamente individuate dal legislatore.

Tuttavia, un recente orientamento della Cassazione [7], stabilisce che l'ordine di demolizione deve comunque realizzare un equo bilanciamento tra il diritto all'abitazione e l'interesse della collettività al ripristino della situazione anteriore: il che significa che per piccoli e insignificanti abusi edilizi, la demolizione si presenta come una misura eccessivamente sproporzionata e il giudice può revocarla.

Demolizione illegittima per piccoli abusi edilizi

Si va via via affermando l'idea che la demolizione debba essere valutata di volta in volta dal giudice a seconda delle dimensioni dell'abuso; se questo non lede l'urbanistica generale, allora la demolizione può essere una sanzione eccessiva. In buona sostanza, si tratterebbe di una sanatoria degli abusi edilizi più piccoli ma sempre subordinata all'ok del giudice [8]. Leggi "Abusi edilizi: come si ferma la demolizione".

Il piccolo abuso edilizio è costituito da un'opera parzialmente difforme dalla documentazione presentata in Comune e/o dal permesso di costruire. Non si può parlare di "piccolo" abuso edilizio con riferimento alle opere edificate senza alcuna licenza edilizia, laddove obbligatoria.

Parziali difformità

Nel caso di «parziale difformità», se è oggettivamente impossibile procedere alla demolizione (ad esempio, se demolire la parte difforme comprometterebbe la stabilità dell'edificio), la legge acconsente al mantenimento della parte difforme dietro pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore di quanto difforme.

Secondo il Consiglio di Stato [9]:

• la possibilità di evitare la demolizione dell'abuso edilizio, convertendo tale sanzione con una pena pecuniaria non vale per tutti gli illeciti, ma solo in presenza di una «parziale difformità» rispetto al permesso di costruire (che, quindi, deve essere stato richiesto e ottenuto). Dunque, non si tratta di una regola generale applicabile a tutte le forme di abuso;
• anche per gli «abusi minori» la conversione della demolizione nella sanzione pecuniaria non è automatica e non spetta di diritto; essa spetta solo a condizione che si dimostri in maniera inequivoca che la demolizione inficerebbe la statica dell'immobile.

La concessione in sanatoria per fermare la demolizione

La demolizione si blocca con la richiesta di concessione in sanatoria dell'abuso.

La sanatoria può intervenire solo se:

• l'opera, per quanto priva di permesso o in contrasto con il permesso ricevuto, era conforme ai regolamenti urbanistici locali in vigore al momento della sua realizzazione;
• l'opera è conforme al regolamento urbanistico locale in vigore al momento della presentazione della richiesta di sanatoria (se è cambiato rispetto a quando è stata realizzata l'opera).

La richiesta di sanatoria deve intervenire prima del processo penale e dell'ordine di demolizione. Tuttavia, la giurisprudenza ritiene possibile annullare la demolizione se, nel momento in cui questa viene emessa, risulta che il privato ha già depositato l'istanza di sanatoria, anche se non è stata ancora concessa ma ci sono buone possibilità che la stessa venga approvata.

Allo stesso modo, se l'opera viene dichiarata di pubblica utilità, la demolizione viene bloccata.

note

[1] Consiglio di Stato, Sezione 6, Sentenza 5 giugno 2020, n. 3587.

[2] Cass. sent. n. 17736/19 del 29.04.2019.

[3] Cass. sent. n. 53000/18 del 26.11.2018.

[4] Art. 31, co. 3 del DPR 380/2001.

[5] Consiglio di Stato, Sezione 6, Sentenza 11 giugno 2020, n. 3725

[6] Cass. sent. n. 844/20 del 13.01.2020.

[7] Cass. sent. del 30.09.2019. pres. Di Nola.

[8] Tar Reggio Calabria, sent. n. 513/19. Cons. Stato sent. n. 2837/2018.

[9] Cons. St. sent. n. 1484/2017 e n. 1912/2013.