Edilizia libera: lista interventi senza permessi

Non serve alcun titolo abilitativo se l'intervento edilizio non intacca o modifica la struttura dell'immobile.

Spesso, prima di effettuare dei lavori edili, sorge il dubbio se sia necessario ottenere un titolo abilitativo (il permesso di costruire oppure la Scia). Non per tutte le opere, però, bisogna essere autorizzati perché ne esistono alcune che si possono realizzare senza permessi ovvero quelle rientranti nell'edilizia libera. La lista degli interventi senza permessi è contenuta nel decreto del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018. In base a tale provvedimento, per garantire omogeneità in tutto il territorio nazionale, è stato istituito un glossario unico delle opere edilizie che individua le singole categorie di intervento e le abilitazioni necessarie per compierle.

Nel decreto, sono elencati 58 tipologie di interventi ricompresi in 12 categorie di lavori, che si possono realizzare senza titoli abilitativi, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio). Si tratta in ogni caso di un'elencazione non esaustiva che può essere specificata e integrata da norme regionali e comunali, la quale serve per dare un quadro più chiaro di quello già indicato dal Testo Unico dell'edilizia [1].

Cosa contiene la lista degli interventi senza permessi

La tabella in cui sono individuate le principali opere che possono essere realizzate senza permessi riporta:

• il regime giuridico dell'attività edilizia libera [2];
• l'elenco delle categorie di intervento che il T.U. dell'edilizia attribuisce all'edilizia libera, specificato dalle disposizioni del decreto legislativo n. 222/2016 [3];
• l'elenco, non esaustivo, delle principali opere che possono essere realizzate per ciascun elemento [4];
• l'elenco, non esaustivo, dei principali elementi oggetto di intervento, individuati per facilitare la lettura della tabella da parte di cittadini, imprese e Pubblica Amministrazione.

Le categorie di intervento presenti nel glossario comprendono numerose tipologie di lavori che possono essere svolti in regime di edilizia libera. Alcune opere, come ad esempio quelle di manutenzione ordinaria, interessano direttamente i cittadini (si pensi agli interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici oppure agli interventi per l'efficientamento energetico). Altre, invece, assumono rilievo per i titolari di attività imprenditoriali (ad esempio le opere di installazione di prefabbricati, di imbarcazioni, di case mobili, ecc.).

Quali sono le categorie delle opere in edilizia libera

Le categorie delle opere consentite in edilizia libera sono:

1. manutenzione ordinaria;
2. installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
3. depositi di gas petroli liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc;
4. eliminazione di barriere architettoniche che non comportano la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterano la sagoma dell'edificio;
5. opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che hanno carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che sono eseguite in aree esterne al centro edificato;
6. movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
7. serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;
8. pavimentazioni di aree pertinenziali;
9. installazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici;
10. aree ludiche senza fini di lucro e installazione di elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
11. manufatti leggeri in strutture ricettive (roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni e assimilati);
12. opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale.

Esempi dei lavori ricompresi nelle diverse categorie

Nella manutenzione ordinaria rientrano gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti come ad esempio:

• riparazione, sostituzione o rinnovamento della pavimentazione interna o esterna, dell'intonaco interno o esterno, degli elementi decorativi della facciata, dei rivestimenti interni ed esterni, dei serramenti e degli infissi interni ed esterni;
• installazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di inferriate o di altri sistemi di intrusione;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetto e ringhiera;
• riparazione e rinnovamento di controsoffitto strutturale;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e messa a norma dell'impianto elettrico;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico, messa a norma dell'impianto igienico e idro-sanitario;
• installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento, messa a norma dell'impianto di illuminazione esterno;
• installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione, messa a norma dell'impianto di protezione antincendio.

Nella categoria relativa all'eliminazione delle barriere architettoniche sono ricomprese ad esempio l'installazione, la riparazione, il rinnovamento e la messa a norma di ascensori e montacarichi, purché non incidano sulla struttura portante o non modifichino la sagoma dell'immobile.

Nella pavimentazione di aree pertinenziali rientrano i lavori di realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di intercapedini, locale tombato e pavimentazione esterna, comprese le opere correlate quali guaine o vasche di raccolta delle acque.

Nelle aree ludiche ed elementi di arredo aree pertinenziali sono comprese l'installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di barbecue, fontane, muretti (arredo da giardino), gazebo, giochi per bambini, ricoveri per animali domestici e da cortile, ripostigli per attrezzi, stallo biciclette, pergotende, ecc.

Nelle opere contingenti temporanee rientrano gli interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo, stand fieristico, servizi igienici mobili, tensostrutture, pressostrutture e assimilabili, elementi espositivi vari, aree di parcheggio provvisorio.

Edilizia libera: qual è il rapporto tra legislazione statale e regionale

In diverse occasioni, la Corte Costituzionale è intervenuta per dichiarare l'illegittimità costituzionale di leggi regionali che avevano esteso gli interventi soggetti ad attività di edilizia libera a tipologie diverse da quelle previste a livello statale [5].

Dalle pronunce della Corte Costituzionale derivano alcuni importanti principi: le Regioni possono chiarire gli interventi edilizi che sono stati già definiti dalla legislazione statale. Inoltre, possono estendere i casi di attività di edilizia libera ad ipotesi non nuove ma ulteriori, le quali devono essere comunque assimilabili a quelle statali. Non possono, invece, prevedere un regime giuridico diverso, distribuendo diversamente gli interventi edilizi tra le attività completamente libere, soggette a Cil o a Cila.

Per quanto riguarda gli interventi specifici è stato rilevato che:

• nella nozione di manutenzione ordinaria rientrano solo gli interventi diretti ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici;
• la disciplina degli elementi di arredo delle aree pertinenziali è soggetta a Cil;
• non servono né il permesso di costruire né la Scia per i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali. Serve, invece, il titolo abilitativo per le attività di sbancamento del terreno, finalizzate a usi diversi da quelli agricoli, se incidono sul tessuto urbanistico del territorio;
• gli interventi di realizzazione di rampe e pedane per dislivelli inferiori a metri 1,00 per l'abbattimento e il superamento delle barriere architettoniche, che comportano la realizzazione di manufatti che alterano la sagoma (vedi ascensori esterni) oppure di opere strutturali (ad esempio rampe con struttura autonoma), sono espressamente esclusi dal regime dell'attività edilizia libera e sono soggette a segnalazione certificata di inizio attività (Scia);
• le opere interne a singole unità immobiliari (ad esempio, l'eliminazione o lo spostamento di pareti divisorie interne o la realizzazione di aperture) se non comportano un aumento del numero delle unità immobiliari e non implicano un incremento degli standard urbanistici, sono assoggettate alla Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) nonché alla Cil (Comunicazione di inizio lavori).

note

[1] D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 6 co. 1 lett. da a) a e quinquies D.P.R. n. 380/2001 e art. 17 D. Lgs. n. 128/2006.

[3] Art. 6 co. 1 D.P.R. n. 380/2001 e tabella A D. Lgs. n. 222/2016.

[4] Art. 1 co. 2 D. Lgs. n. 222/2016.

[5] Corte Cost. sent. n. 231/2016, sent. n. 282/2016 e sent. n. 63/2018.