Dehors: quali autorizzazioni servono?

Quando è necessario il permesso a costruire e quando è sufficiente la concessione per l'occupazione di suolo pubblico; il permesso del condominio; la sanatoria.

Complice l'emergenza Coronavirus che ha imposto il distanziamento dei tavoli, dall'estate 2020 sono fioriti i dehors, gli spazi esterni in cui bar e ristoranti accolgono i clienti. I dehors hanno infatti il vantaggio di aumentare l'area disponibile, sfruttando anche quella esterna; insomma, molte volte si riesce a realizzare una sala in più.

Questi spazi attrezzati sono disponibili in molte soluzioni sul mercato; la maggior parte dei modelli sono robusti e facili da montare. Ma quali autorizzazioni servono per poter installare i dehors? Si tratta di opere soggette alla disciplina edilizia ed urbanistica oppure no? È necessario chiedere permessi oppure l'installazione è libera?

Alcune regole variano da Comune a Comune, ma innanzitutto occorre applicare la normativa nazionale e tener conto degli orientamenti della giurisprudenza, che spesso ha disposto la demolizione di alcuni tipi di dehors per i quali è stato ritenuto necessario il permesso di costruire.

Dehors: quali tipi

I dehors sono le strutture esterne, collocate su suolo pubblico, a servizio di attività e locali come pub, bar, ristoranti, gelaterie, pizzerie. Alcuni modelli sono amovibili, altri sono stabilmente fissati al suolo. Alcuni tipi sono aperti da uno o più lati (e delimitati, ad esempio, con fioriere), altri invece sono interamente chiusi e vi si accede attraverso porte.

Le soluzioni disponibili sono moltissime: i dehors possono essere in legno, in metalli leggeri come l'alluminio, aperti oppure muniti di vetrate (anche in pvc trasparente), coperti con tettoie, come le pergole, o con tende. Possono essere ancorati direttamente al suolo oppure fissati su una pedana.

Dehors: l'occupazione di suolo pubblico

Per poter collocare un dehor al di fuori di un'area privata bisogna inoltrare al Comune una richiesta per l'occupazione di suolo pubblico, corredata di planimetria, indicando l'area e il periodo di utilizzo. È necessario stabilire in partenza se l'installazione del dehor avverrà per un periodo stagionale o per tutto l'anno, perché nel primo caso sarà sufficiente l'autorizzazione, nel secondo caso occorrerà la concessione e il dehor verrà considerato come parte integrante del locale.

Molti regolamenti comunali impongono requisiti estetici e funzionali, specialmente per preservare l'identità dei centri storici e il passaggio pedonale. Per l'occupazione è previsto il pagamento di una apposita tassa al Comune. Su alcune aree sono imposti alcuni speciali vincoli paesaggistici, indicati nei piani territoriali degli Enti locali e in tali casi occorre rispettare anche queste ulteriori prescrizioni.

Dehors in edifici condominiali

Quando il dehor è aderente alla facciata dello stabile (anche se non è agganciato alla parete), bisogna fare i conti con il condominio perché il muro perimetrale esterno è un bene di proprietà comune [1], così come se il dehor viene collocato in un'area non pubblica ma condominiale, come un cortile interno.

L'uso esclusivo dell'area da parte dell'esercente potrebbe pregiudicare la facoltà d'uso degli altri condomini. Inoltre l'installazione del dehor potrebbe compromettere il decoro architettonico dell'edificio, se altera le linee essenziali del fabbricato e la sua armonia.

In tali casi per realizzare il dehor è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, che delibererà con la maggioranza qualificata necessaria per le opere che costituiscono innovazioni [2].

Dehors: il permesso di costruire

Quando il dehor è permanente, per poterlo realizzare occorre munirsi del permesso di costruire. La giurisprudenza dominante, però, ritiene necessario questo titolo edilizio anche quando la struttura realizzata è precaria ma è destinata a rimanere installata per un apprezzabile periodo di tempo.

Come abbiamo spiegato nel recente articolo niente dehors senza permesso di costruire, i Tar italiani, con orientamento consolidato, ritengono necessario il preventivo rilascio del permesso a costruire poiché i dehors - come le verande attrezzate, i chioschi ed i gazebi - sono considerati come «nuove costruzioni» in quanto queste opere «comportano una consistente trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e non possono essere considerate precarie, venendo utilizzate in modo duraturo nel tempo».

Secondo la giurisprudenza amministrativa, non rilevano neppure «la precarietà strutturale, la rimovibilità e l'assenza di opere murarie, trattandosi di strutture deputate ad uso perdurante». Va evidenziato che il permesso di costruire è indispensabile quando i dehors sono interamente chiusi, perché in tal caso si ottiene sicuramente un incremento della superficie utile a disposizione del locale (come prova il fatto che spesso essi sono dotati di riscaldamento o condizionamento, luci, impianti stereofonici, ecc.).

Dehors senza autorizzazione: conseguenze

Chi realizza un dehor senza il preventivo rilascio del permesso a costruire nei casi in cui è necessario commette un abuso edilizio e l'opera potrà essere demolita. È però possibile sanare l'abuso se il manufatto rientra nei parametri assentiti per la trasformazione urbanistica del territorio e non altera lo stato dei luoghi (contano quindi la tipologia della struttura, le dimensioni e l'incremento di superficie e di volumetria utilizzabile).

Quando la sanatoria è possibile, il proprietario dovrà pagare una somma a titolo di oblazione, che potrà essere limitata ai soli oneri di urbanizzazione se il dehor è interamente installato su suolo pubblico [3].

note

[1] Art. 1117 Cod. Civ.

[2] Art. 1120 Cod. civ.

[3] Tar Liguria, sent. n.685/20 del 8 ottobre 2020.