Altezza minima per abitabilità
Che fare se l'appartamento non ha l'altezza minima richiesta da legge e come comportarsi se lo si vuole vendere.
Potrebbe succedere di trovarsi dinanzi a un appartamento privo dell'altezza minima per l'abitabilità. Cosa fare in questi casi? Si pensi a chi, volendo rifare le tubature, anziché rompere il pavimento per il passaggio dei nuovi tubi per l'elettricità e l'acqua, provveda invece a gettare una nuova colata di cemento per ricoprire i nuovi impianti, sovrapponendola al massetto preesistente. Un'opera di questo tipo ridurrà l'altezza dell'appartamento, portandola eventualmente al di sotto dei minimi legali. Sicché, in ipotesi del genere, si porrà il problema, non solo dell'agibilità in senso stretto (con i conseguenti rischi di sanzioni amministrative), ma anche della possibile vendita che, per l'effetto, non può essere considerata a norma e, quindi, valida.
In questo breve articolo affronteremo tali problemi. Spiegheremo innanzitutto qual è l'altezza minima per l'abitabilità (o, meglio detta, "agibilità") e, in secondo luogo, vedremo come eseguire il trasferimento dell'immobile nonostante l'irregolarità edilizia. Lo faremo tenendo conto degli ultimi orientamenti della Cassazione da noi stessi documentati in precedenti articoli (leggi sul punto Vendita casa senza agibilità e Si può vendere casa senza abitabilità?). Ma procediamo con ordine.
Altezza minima per l'agibilità
In termini generali, il certificato di agibilità - attualmente sostituito dalla segnalazione di agibilità - attesta il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell'immobile oggetto di trasferimento. L'agibilità è un elemento capace di caratterizzare il bene, fino al punto che la sua mancanza ne determina una rilevante limitazione nel godimento.
Per ottenere l'abitabilità di un appartamento è necessario che l'appartamento sia dotato di alcune specifiche tecniche, tra le quali vi è l'altezza minima.
A seconda delle situazioni - che a breve vedremo - l'altezza minima di un immobile destinato a uso abitativo varia da 2,70 m a 2,40 m.
Il limite di altezza di 2,70 metri è fissato per tutti i locali adibiti ad abitazione dal decreto ministeriale del 5 luglio 1975.
La stessa normativa riduce l'altezza minima a 2,40 metri per quanto riguarda invece i corridoi, i disimpegni, i bagni e i gabinetti, i ripostigli.
I Comuni montani al di sopra di 1.000 metri dal livello del mare possono abbassare l'altezza minima degli appartamenti a 2,55 metri.
È poi prevista un'ultima eccezione per quanto riguarda le ristrutturazioni importanti per installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall'interno.
Non sono previste tolleranze sulle altezze dei locali.
ALTEZZA LOCALE FONTE
2,70 m. Altezza minima interna abitazione DM 5 luglio 1975
2,40 m. Corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti, ripostigli DM 5 luglio 1975
2,55 m. Comuni montani al di sopra di 1.000 m. dal livello del mare DM 5 luglio 1975
2,60 m. Ristrutturazioni importanti con installazione di impianti termici a pavimento, ecc. Decreto 26 giugno 2015
Mansarde e sottotetti
La natura delle mansarde e dei sottotetti è generalmente caratterizzata da un andamento inclinato, dove il soffitto si riduce gradatamente sino a toccare, in alcuni casi, il pavimento. In queste ipotesi, la regola vuole che l'altezza di 2,70 m sia comunque rispettata, ma con riferimento alla media tra l'altezza interna tra il punto più basso e quello più alto.
Se tale altezza non può essere garantita il locale non potrà ottenere l'agibilità ma verrà considerato come locale tecnico, e quindi non abitabile. Ad esempio, alcune Regioni hanno legiferato in materia per il recupero del patrimonio edilizio esistente, riducendo l'altezza media (ponderale) a metri 2,40.
Altezza minima per Comuni montani
Nei Comuni montani al di sopra dei 1.000 m sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a 2,55 m.
Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.
Dimensione minima alloggio
Sempre il citato DM del 5 luglio 1975 stabilisce le regole per la dimensione minima di ogni appartamento.
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Ferma restando l'altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m 1000 sul livello del mare per i quali valgono le misure ridotte già indicate all'art. 1, l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.
Altezza appartamento non a norma e vendita appartamento
Come fare se l'appartamento non è a norma, perché non rispettoso dell'altezza minima, e il titolare volesse venderlo?
A questo punto, le soluzioni sono due. La prima è costituita da un intervento per la demolizione del pavimento, fatto dal venditore, in modo da ripristinare la vecchia e legale altezza di 2,70 metri.
La seconda soluzione è quella di menzionare il problema all'interno dell'atto notarile di compravendita. Difatti, la vendita di un immobile privo dell'agibilità è astrattamente valida, ma solo se c'è il consenso - e quindi la consapevolezza - della parte acquirente.
La Cassazione ha precisato che - mancando l'agibilità - l'immobile è economicamente incommerciabile, tanto da legittimare l'azione volta a ottenere la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del danno.
Come detto, però, venditore e acquirente restano liberi di convenire il trasferimento di un bene sprovvisto dell'agibilità, circostanza quest'ultima che esclude qualsiasi responsabilità del soggetto venditore. Così come possono individuare colui sul quale graveranno le spese necessarie per l'ottenimento della certificazione, nel caso in cui sussistano i requisiti astrattamente necessari per il suo ottenimento.