Abuso edilizio: chi ne risponde?

Responsabilità abuso edilizio: le sanzioni penali e l'ordine di demolizione nel caso della coppia di coniugi in comunione, degli eredi, dell'acquirente e del venditore.

L'abuso edilizio, anche se piccolo, costituisce un illecito penale. La legge prevede infatti un apposito reato per chi costruisce senza licenza edilizia o in difformità dalla stessa. Il reato si prescrive nel termine di quattro anni, che diventano cinque se c'è un rinvio a giudizio.

In caso di abuso edilizio, chi ne risponde? Il dubbio potrebbe porsi in vari frangenti. Si pensi al caso di un immobile in comunione dei beni tra i coniugi, laddove però i lavori siano stati eseguiti e coordinati, nonché pagati, da uno solo dei due. Oppure si pensi al caso di chi acquisti una casa con un abuso edilizio e si veda, in un momento successivo, notificare un ordine di demolizione. Si pensi ancora all'ipotesi degli eredi che si trovino a dover dividere un'abitazione su cui il defunto aveva realizzato un'opera senza il permesso di costruire. Quali sono le responsabilità del proprietario dell'immobile e quali quelle, eventualmente, dell'ingegnere o del direttore dei lavori che si sono presi cura di eseguire i lavori? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Abuso edilizio: quali sanzioni?

Prima di stabilire chi risponde dell'abuso edilizio vediamo quali le conseguenze che scaturiscono dal reato.

Le sanzioni previste per l'abuso edilizio sono di due tipi: ci sono le sanzioni penali e le sanzioni amministrative.

Partiamo dalle sanzioni penali. Come detto, l'abuso edilizio, anche se di piccole dimensioni, costituisce sempre un reato. Tuttavia si tratta di un reato minore, ossia una "contravvenzione" (i reati più gravi si chiamano invece "delitti").

La pena è diversa a seconda del tipo di comportamento contestato. In generale la sanzione è costituita dall'arresto e da una multa (importo massimo di 51.645 euro). Ci può essere la costruzione in difformità dei permessi, la costruzione senza permessi e la lottizzazione abusiva di terreni.

Alle sanzioni penali si aggiunge quasi sempre (salvo per gli abusi di piccole e irrilevanti dimensioni) la sanzione amministrativa costituita dall'obbligo di demolizione. La demolizione ha lo scopo di ripristinare i luoghi nello stato di fatto in cui si trovavano prima dell'illecito. Tale ripristino deve intervenire entro 90 giorni dall'ordine dell'autorità. In caso di inottemperanza, l'immobile passa in proprietà del Comune.

Tanto la sanzione penale quanto quella amministrativa possono essere evitate chiedendo, prima dell'avvio del procedimento penale, la sanatoria. Con la sanatoria, si mette in regola l'opera pagando una sanzione amministrativa pari a non meno di 516 euro.

A differenza della sanzione penale, che cade in prescrizione dopo 4 anni (5 se c'è un atto interruttivo come il rinvio a giudizio), l'ordine di demolizione non va mai in prescrizione e quindi può essere notificato anche a distanza di numerosi anni dalla realizzazione dell'opera.

Abuso edilizio: di chi è la responsabilità?

La responsabilità per l'abuso edilizio segue regole diverse a seconda che si tratti delle sanzioni penali o di quella amministrativa. Partiamo dalle prime.

Il principio generale in materia di reati è quello della «responsabilità personale». Solo chi commette materialmente l'illecito ne risponde penalmente. Questo significa che chi esegue un'opera abusiva ne subisce tutte le conseguenze sanzionatorie. Nessun altro effetto ne può derivare ad altre persone, seppur collegate da vincoli di parentela o di coniugio con questi.

Chiaramente se il soggetto responsabile dovesse essere morto, le relative sanzioni penali non si trasferirebbero mai sugli eredi.

Invece la sanzione amministrativa ricade sempre sul proprietario dell'opera, anche se questi non ha materialmente realizzato l'abuso. È dunque il titolare tenuto a demolire l'abuso e a ripristinare lo stato dei luoghi.

Moglie e marito: chi è responsabile dell'abuso edilizio?

In caso di coppia in comunione dei beni, quando l'immobile su cui viene realizzato l'abuso edilizio è di entrambi i coniugi, la responsabilità dell'abuso è di chi materialmente ha eseguito i lavori firmando il contratto con la ditta appaltatrice.

Secondo la Cassazione [1], in tema di reati edilizi, l'eventuale responsabilità di un coniuge per il fatto materialmente commesso dall'altro deve essere fondata su elementi oggettivi come il comune interesse all'edificazione, l'adozione del regime patrimoniale della comunione dei beni, l'acquiescenza prestata all'esecuzione dell'intervento edilizio, la presenza sul luogo di esecuzione dei lavori, l'espletamento di attività di controllo sull'esecuzione delle opere, la presentazione di istanze concernenti l'immobile o l'esecuzione di qualsiasi altra attività indicativa di una partecipazione alla costruzione illecita.

Dunque il solo fatto di essere comproprietari dell'immobile non implica anche una corresponsabilità penale.

Al contrario l'ordine di demolizione grava su entrambi i coniugi.

Eredi immobile abusivo: chi è responsabile?

Lo stesso principio della responsabilità personale per l'abuso edilizio vale anche in tema di eredità. Gli eredi che si trovino a divenire proprietari di un immobile con un abuso edilizio non potranno mai subire alcuna sanzione penale, così come non saranno tenuti a pagare l'eventuale multa comminata dalle autorità all'autore dell'illecito prima di morire.

Su di essi però grava l'obbligo di demolire l'abuso edilizio. Dunque ben è possibile notificare un ordine di ripristino dei luoghi agli eredi.

Immobile con abuso edilizio: responsabilità dell'acquirente o del venditore?

Stessa regola vale nel caso di immobile acquistato con abuso edilizio. Chi compra non è responsabile penalmente per l'opera abusiva già realizzata sulla casa, a meno che non risulti che sia stato proprio questi a richiederla come condizione per l'acquisto.

L'acquirente però potrà essere raggiunto da un ordine di demolizione anche a distanza di numerosi anni.

Quindi le sanzioni penali gravano sul precedente proprietario anche se non ha più la disponibilità del bene ormai venduto.

L'acquirente che non è stato messo al corrente della presenza dell'abuso edilizio all'atto della firma del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso) può rifiutarsi di firmare il rogito definitivo dinanzi al notaio o può chiedere una riduzione del prezzo pari al costo necessario alla demolizione o alla sanatoria.

Se l'inquilino commette un abuso edilizio, il proprietario ne risponde?

Secondo la giurisprudenza, il proprietario locatore dell'immobile interessato da interventi abusivi realizzati dal conduttore, non avendo la disponibilità materiale del bene, è sotto ogni profilo estraneo all'illecito e non può essere colpito dalla sanzione pecuniaria qualora si sia attivato per il ripristino della situazione originaria dei luoghi mediante diffida rivolta al conduttore e preannunciando la risoluzione del contratto di locazione in caso di inadempienza alla diffida stessa.

note

[1] Cass. sent. n. 49719/2019. La sentenza che si annota è conforme al consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la responsabilità del proprietario o comproprietario non committente non può essere oggettivamente dedotta dal diritto sul bene né può essere configurata come responsabilità omissiva per difetto di vigilanza, attesa l'inapplicabilità dell'art. 40, comma 2, c.p., ma dev'essere dedotta da indizi ulteriori rispetto all'interesse insito nel diritto di proprietà, idonei a sostenere la sua compartecipazione, anche morale, al reato: in tal senso si pone anche la sentenza n. 51489 del 14 novembre 2018, Bellu. In particolare, quest'ultima pronuncia ha evidenziato che, nell'ambito in esame, la responsabilità può dedursi da elementi quali la piena disponibilità della superficie edificata, l'interesse alla trasformazione del territorio, i rapporti di parentela o affinità con l'esecutore del manufatto, la vigilanza durante lo svolgimento dei lavori, il deposito di provvedimenti abilitativi (anche in sanatoria), la fruizione dell'immobile secondo le norme civilistiche sull'accessione, nonché tutti quei comportamenti (positivi o negativi) da cui possano trarsi elementi integrativi della colpa e prove circa la compartecipazione - anche morale - alla realizzazione del fabbricato. In pratica, se la qualità di proprietario del terreno non può essere da sola sufficiente ad affermare la responsabilità per l'abuso, è ravvisabile in ogni caso il concorso nel reato del proprietario del terreno non committente dei lavori laddove quest'ultimo vi abbia interesse o abbia comunque consentito - sia pure tacitamente - alla loro esecuzione. In relazione al reato di cui all'art. 44, lett. b, t.u.ed. è stato pure affermato che la responsabilità di un soggetto può essere anche desunta dalla presenza sul luogo del reato e dalla richiesta, all'atto del sequestro, di ottenere la facoltà d'uso del manufatto, in quanto tale comportamento evidenzia la piena disponibilità giuridica e/o materiale della costruzione, eretta per conto dell'imputato o, quantomeno, con il suo consenso (cfr. Cass., Sez. III, 8 luglio 2009 n. 27960, M., in www.lexambiente.it).