Abusi edilizi in buona fede

Si può condannare per abuso edilizio o lottizzazione abusiva una persona indotta in errore per colpa del Comune?

Si può assolvere una persona per abuso edilizio se è in buona fede?

Immaginiamo il proprietario di una casa che voglia chiudere la propria terrazza con dei pannelli in plexiglas a ventaglio, rimovibili in qualsiasi momento. Si reca all'ufficio tecnico del Comune per prendere informazioni sulla pratica edilizia da presentare e lì un addetto gli dice che non è necessario il permesso di costruire. Nonostante la sua buona fede e l'errore determinato dall'amministrazione, la Procura della Repubblica gli contesta ugualmente l'abuso.

Immaginiamo anche l'acquirente in buona fede di un immobile abusivo che abbia fatto affidamento sulla prassi comunale di rilasciare le concessioni anche senza il piano di lottizzazione (oltre che sul certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito). Anche in questo caso, la Procura gli contesta il reato di lottizzazione abusiva.

In tutti questi casi, è possibile chiedere l'assunzione per abusi edilizi in buona fede?

Di recente, l'orientamento della Cassazione è divenuto benevolo al cittadino. Una recente pronuncia [1], infatti, ha chiarito che l'imputato di lottizzazione abusiva non può essere condannato se risulta in buona fede perché ha fatto affidamento sulla prassi del Comune nel rilasciare i permessi.

È vero, risulta superato l'orientamento di giurisprudenza secondo cui la lottizzazione abusiva si configurerebbe solo se c'è dolo: può, infatti, essere commessa anche per colpa dal momento che si consuma per la mancanza di autorizzazione o per il contrasto con la legge o gli strumenti urbanistici. Ma colpa non vuol dire responsabilità oggettiva. Dunque, quando c'è la prova che l'errore in cui è caduto il cittadino è imputabile all'amministrazione, il primo non può essere condannato penalmente.

In un altro precedente, la Cassazione [2] ha ritenuto possibile l'assoluzione del proprietario imputato per abuso edilizio se le norme regionali sono tra loro contraddittorie e poco chiare.

In un'altra sentenza ancora, la Suprema Corte [3] ha ritenuto non responsabile per abuso edilizio colui che sia stato mal consigliato dal Comune circa la corretta pratica edilizia da svolgere. Sicché, se il proprietario, proprio su indicazione dell'ufficio tecnico, non chiede il permesso di costruire quando invece è necessario, deve essere assolto dal reato.

Attenzione però: per non essere condannati è necessario dimostrare di aver fatto tutto il possibile per uniformarsi alla legge, «sicché nessun rimprovero, neppure di semplice leggerezza, possa essere mosso al proprietario, e che, pertanto, la violazione della norma sia avvenuta per cause del tutto indipendenti dalla sua volontà».

Pertanto, non è possibile pervenire all'assoluzione nel caso del cittadino che abbia realizzato un abuso edilizio per non aver interpretato correttamente una pur chiara disposizione di legge e non si sia premurato di consultare il competente ufficio per conoscere quali adempimenti egli avrebbe dovuto compiere. Insomma, l'errore non deve essere attribuibile al proprietario, per essersi questi fatto un'idea sbagliata, ma alla pubblica amministrazione.

In tal caso, benché in buona fede, il proprietario sarà ugualmente costretto alla demolizione dell'opera.

Così come non rileva la buona fede di chi compra un immobile con un abuso edilizio già realizzato: in tal caso, infatti, anche se il nuovo proprietario non rischia il procedimento e la sanzione penale, dovrà comunque sottostare all'ordine di demolizione: demolizione che non ha uno scopo punitivo nei confronti del cittadino ma di ripristino dell'ordine urbanistico ed architettonico violato.

Abuso edilizio e buona fede: ultime sentenze

La buona fede del proprietario di immobili risultanti da lottizzazione abusiva non può essere presunta

Nei casi in cui l'abuso consista in una lottizzazione abusiva per cambio di destinazione d'uso, realizzato da una società costruttrice a cui lo stesso illecito era stato originariamente contestato mediante un'ordinanza di demolizione non trascritta, è illegittima l'ordinanza con cui l'amministrazione ordini agli odierni proprietari la sospensione delle opere in corso, il divieto di disporre delle opere già realizzate con atti tra vivi, la trascrizione nei pubblici registri immobiliari e, in caso di mancata revoca dell'ordinanza stessa nel termine di 90 giorni, l'acquisizione di diritto al patrimonio comunale delle aree lottizzate nei confronti dell'attuale proprietario di una delle abitazioni oggetto dell'abuso, ove la stessa ordinanza non contenga alcuna motivazione sulla responsabilità dei destinatari.

La buona fede dell'attuale proprietario di una delle unità immobiliari risultanti da lottizzazione abusiva, acquisita per mezzo di un atto pubblico notarile, non può infatti essere in generale né presunta, né a priori esclusa, ma va accertata caso per caso, secondo le specifiche circostanze sulle quali l'Amministrazione ha l'onere di motivare. Sono invece sottratti all'annullamento gli ulteriori effetti previsti dall'art. 30 d.p.r. n. 380/2001, ovvero il divieto di proseguire le opere e di disporre del bene dopo la trascrizione, trattandosi di effetti obiettivamente dipendenti dal carattere abusivo del bene e volti non a sanzionare ma a impedire ulteriori conseguenze dell'abuso stesso.

Consiglio di Stato sez. VI, 28/07/2017, n.3788

L'intervenuta estinzione del reato non preclude l'adozione del provvedimento di demolizione dell'opera abusiva

L'ordine giudiziario di demolizione del manufatto abusivo, anche se ha natura di sanzione amministrativa, non può essere disposto in conseguenza della declaratoria di estinzione per esito positivo del procedimento di sospensione con messa alla prova, in quanto tale pronuncia non prevede un preventivo accertamento di responsabilità penale. Questo non comporta che l'ordine di demolizione debba essere precluso dall'intervenuta estinzione del reato, in quanto tale provvedimento sanzionatorio non può essere adottato - in tal caso - dal giudice penale, ma può e deve essere irrogato, ricorrendone i presupposti di legge, dall'autorità amministrativa preposta .

Cassazione penale sez. III, 10/05/2017, n.39455

Si deve tener conto della buona fede del proprietario delle opere abusive

Nella valutazione del livello di tutela che può essere concesso al proprietario delle opere abusive, uno degli elementi di cui occorre tenere conto è la buona fede. Esiste, infatti, il problema dell'azzardo morale a cui può essere indotto l'autore o il committente dell'abuso edilizio, sapendo che le opere abusive non saranno demolite grazie al collegamento con le opere eseguite in conformità.

I comportamenti opportunistici devono sempre essere sanzionati più severamente di quelli in buona fede. Se dunque il proprietario delle opere abusive può dimostrare di aver commesso l'abuso edilizio in buona fede, e a maggior ragione se non ne è l'autore e non ha alcun collegamento con i lavori che hanno determinato la realizzazione delle opere abusive, non sarebbe conforme al principio di proporzionalità che venisse costretto a spese ingenti per mettere in sicurezza la parte legittima dell'edificio in seguito ai danni causati dalla demolizione della parte abusiva.

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 10/05/2016, n.652

Destinatario di un ordine di demolizione può essere il proprietario dell'opera anche se non responsabile dell'abuso

L'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario dell'opera abusiva, anche se non responsabile della relativa esecuzione, trattandosi di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato. La condizione di estraneità alla commissione dell'illecito, riguardata in termini di buona fede soggettiva, può assumere rilievo unicamente ai fini dell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale, ferma restando la possibilità dell'attuale proprietario di avvalersi, ricorrendone i presupposti, degli ordinari rimedi civilistici contro il suo dante causa.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 08/01/2016, n.14

La buona fede del proprietario incolpevole non sostituisce le valutazioni sull'interesse pubblico alla rimessione in pristino. L'abuso edilizio e paesistico viene, infatti, analizzato in termini oggettivi: se la demolizione è necessaria per tutelare un interesse pubblico esattamente individuato, la circostanza che il proprietario attuale non sia responsabile dell'abuso non può rappresentare un ostacolo.

Tuttavia, nei confronti del proprietario incolpevole non può essere applicata la sanzione della perdita della proprietà dell'area ai sensi dell'art. 31 comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Oltre a preservare la proprietà, la buona fede del proprietario è un elemento che può influire indirettamente sulla ponderazione dell'interesse pubblico alla rimessione in pristino, nel senso che può facilitare l'accettazione della modifica dei luoghi.

Occorre, infatti, sottolineare che anche la prevenzione di ulteriori abusi mediante l'esempio di una sistematica repressione di quelli già individuati può costituire un'argomentazione legittimamente spendibile nelle valutazioni dell'Amministrazione. Se però è evidente che i passaggi di proprietà non sono strumentali, non vi è più il rischio che sia fornito a soggetti non meritevoli un facile strumento di stabilizzazione dell'arricchimento patrimoniale conseguito illecitamente.

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 05/10/2015, n.1246

note

[1] Cass. sent. n. 15205/20.

[2] Cass. sent. n. 39679/2018.

[3] Cass. sent. n. 36852/2014.